Immobilie kaufen – Hier findest Du ein paar wertvolle Tipps

Immobilie kaufen – Hier findest Du ein paar wertvolle Tipps

Nachfolgend möchte ich Dir ein paar wertvolle Tipps für Deinen Immobilienkauf geben. Bitte beachte, dass diese Tipps keinesfalls eine professionelle Beratung ersetzen können. Jedes Haus ist einzigartig. Aus diesem Grund muss jede Immobilie auch individuell bewertet werden. Denk dran, dass der Kauf einer Immobilie zu den wichtigsten Entscheidungen im Leben gehört. Es geht um viel Geld!

Du kannst die folgenden Tipps aber hervorragend nutzen, um eine erste Einschätzung der Immobilie vorzunehmen und viel Zeit zu sparen.

Lückenlose Unterlagen

Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, dass Dir die Unterlagen vollständig vorliegen. Außerdem müssen diese Unterlagen auf dem aktuellsten Stand sein. Ein Grundbuchauszug darf zum Beispiel nicht älter als 3 Monate sein – So kannst du sicher sein, dass du die aktuellen Rechtsverhältnisse genau kennst. Wichtig – Auch die finanzierende Bank wird die Unterlagen zur Prüfung benötigen. Folgende Unterlagen müssen vorliegen, bevor du die Immobilie kaufst:

  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Versicherungsnachweis
  • Nebenkostenabrechnungen (3 Jahre)
  • Wartungsprotokolle Heizung
  • Energieausweis
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auszug aus dem Altlastenverzeichnis
  • Mietverträge (falls Wohnungen oder Garagen vermietet sind)

Ergänzende Unterlagen beim Erwerb von Wohnungseigentum (Eigentumswohnung)

  • Teilungserklärung
  • Aufteilungsplan
  • Abgeschlossenheitserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlung (mind. letzte 3)

Mein Tipp

Je besser du auf den Termin bei Deiner finanzierenden Bank vorbereitet bist, desto einfacher wird es der Bank fallen, Dir ein gutes Finanzierungsangebot zu machen. Wenn ein Immobilienmakler eingeschaltet ist, gehört die Beibringung dieser Unterlagen zu seinen Aufgaben.

Rechtliche Aspekte

Im Zuge des Immobilienerwerbs sind nicht nur technische Kenntnisse in Hinsicht auf den Bauzustand wichtig. Es gibt auch eine Vielzahl an rechtlichen Fragestellungen, welche ebenfalls im Detail zu prüfen sind. Insbesondere die Abteilung 2 des Grundbuches sowie das Baulastenverzeichnis bergen häufig wertbeeinflussende Eintragungen.

Wichtige Inhalte im Grundbuch können zum Beispiel Rechte Dritter sein, welche Dich zum Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichten. Folge sind mögliche Einschränkungen in der Nutzung Deiner eigenen Immobilie.

Eine Eintragung in Abteilung 2 des Grundbuches könnte zum Beispiel ein Wegerecht für eine bestimmte Person beinhalten. Der Berechtigte darf dann über Dein Grundstück gehen und/oder fahren. Das könnte sogar soweit gehen, dass du Teile deines Grundstücks nicht nutzen kannst.

Über weitere rechtliche Konsequenzen werde ich Dich gerne in einem meiner weiteren Artikel informieren.

Mein Tipp

Sobald du eine Eintragung in Abteilung 2 des Grundbuches, im Baulastenverzeichnis oder im Altlastenverzeichnis vorfindest, empfehle ich Dir eine rechtliche Beratung durch einen Experten.

Besichtigung der Immobilie

Natürlich muss Dir die Immobilie gefallen – Immerhin ist der Kauf einer Immobilie auch immer eine Gefühlsentscheidung. Aber Deine Emotionen dürfen Dich nicht davon abhalten, auch Baumängel zu erkennen und zu bewerten. Darüber hinaus ist es von Bedeutung, auch mögliche Potenziale zu bewerten. Hierzu gehören zum Beispiel Ausbau-Möglichkeiten oder Energiesparmaßnahmen.

Ein paar wichtige Punkte, auf die du achten solltest:

  • Ist der Keller feucht? Meistens wirst du es riechen, wenn es ein Feuchtigkeitsproblem im Keller gibt. Stutzig solltest du werden, wenn Wände erst vor kurzen gestrichen wurden, obwohl das Haus zum Verkauf steht. Im Zweifelsfall gibt es Feuchtigkeitsmessgeräte, um die Stärke der Feuchtigkeit zu messen. Wichtig ist aber, dass du auch den Ursprung der Feuchtigkeit ermittelst, um diese nachhaltig in den Griff zu bekommen.
  • Sind alle Bauwerke genehmigt? Ein gutes Beispiel sind ausgebaute Dachgeschosswohnungen. Diese wurden oftmals ohne baurechtliche Genehmigung ausgebaut und sind somit kein Wohnraum. Als Laie ist dies oftmals schwer zu erkennen. Du bezahlst im schlimmsten Fall Wohnraum, welcher rein rechtlich keiner ist. Schwierig wird es, wenn du diesen dann noch an eine Dritte Person vermietest. Im Schadensfall kann es zu Problemen mit der Versicherung kommen, da die Wohnung rein rechtlich kein Wohnraum ist.
  • Wie steht es um die anderen Gewerke? Jedes Gewerk hat eine individuelle, durchschnittliche Lebensdauer. Du solltest deshalb das Alter folgender Gewerke kennen, um den zukünftigen Investitionsbedarf einschätzen zu können. Lebensdauer ca:
    • Dach (ca.40 Jahre)
    • Fenster (ca.30 Jahre)
    • Heizung (ca.20 Jahre)
    • Badezimmer (ca. 15 Jahre aber: Geschmackssache)
    • Elektroleitungen (sollten 3-Adrig und mit Fi ausgestattet sein)
    • Wasser- & Abwasserleitungen (Diese sollten im besten Fall aus Kupfer sein – Eisen- oder sogar Gusleitungen bergen ein erhöhtes Schadensrisiko)

Mein Tipp

Wenn du die kurz- bis mittelfristigen Investitionskosten kennst, fällt es dir leichter eine solide und Vorallem nachhaltige Finanzierung für Deine Wunschimmobilie aufzustellen. Außerdem wird es Dir mit dem nötigen Fachwissen leichter fallen, den Preis zu verhandeln.

Die Lage der Immobilie:

Wie kommt es, dass zwei Häuser mit sehr ähnlichen Eckdaten (Baujahr, Grundstücksgröße, Ausstattung, etc.) unterschiedlich viel kosten?

Lage, Lage, Lage.. – Wenn Du Preise von Immobilien vergleichst, dann wirst du feststellen, dass es extreme Preisunterschiede, je nach Standort der Immobilie gibt. Aber wie kommt es dazu?

Die einfache Antwort ist: Angebot und Nachfrage. Nachfolgend möchte ich Dir einige Faktoren nennen, welche sich auf die Nachfrage und somit den Preis in einer Lage positiv, bzw. welche sich negativ auswirken:

 

Positive LagefaktorenNegative Lagefaktoren
Geschäfte des täglichen Bedarfs sind schnell zu erreichen – Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten, GastronomieGeschäfte des täglichen Bedarfs sind nicht fußläufig zu erreichen – Immobilie liegt z.B ländlich oder in einem Gewerbegebiet
Ruhige Wohnlage – z.B. in einem verkehrsberuhigten Bereich, in einer Anliegerstraße oder einer SackgasseLärm – z.B durch eine Hauptstraße, Bahnschienen, einen Flughafen, eine Autobahn, einen Gewerbebetrieb etc.
ÖPNV und Verkehrsanbindung – Bus- und/oder Bahnhaltestellen sind schnell und fußläufig zu erreichen. Autobahnen und Hauptverkehrsstraßen sind schnell zu erreichen, um z.B schnell bei der Arbeit zu sein.ÖPNV: Öffentliche Verkehrsmittel sind nicht fußläufig zu erreichen, sodass ein Auto benötigt wird.
Bebauung – Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sprechen für Eigentum und somit für eine bessere und ruhigere LageBebauung – Geschosswohnungsbau ist häufig ein Indiz für Mietwohnungen und somit für weniger Wohlstand. Zudem kommen hier mehr Einwohner auf den Standort, was zu einem höheren Geräuschpegel führt.
Image – Die Wohnlage hat sich über einen langen Zeitraum hinweg ein positives Image aufgebaut, indem z.B. Leute des öffentlichen Lebens hier hergezogen sindImage – Die Wohnlage hat sich über Jahre ein negatives Image aufgebaut, weil zum Beispiel eine hohe Verbrechensquote vorliegt

 

Allgemeine Faktoren, welche die Preisentwicklung in unterschiedlich Lagen beeinflussen:

  • Demographischer Wandel – Immer mehr Single-Haushalte benötigen effektiv mehr Wohnraum, was zu einer höheren Nachfrage führt.
  • Urbanisierung – Ein erhöhter Zuzug in Metropol-Regionen führt zu steigenden Kaufpreisen in diesen Regionen – Hiervon betroffen sind zum Beispiel Universitätsstandorte.
  • Finanzpolitik – Die derzeit geringen Zinsen führen zu einer erhöhten Nachfrage. Aktuell haben viele Menschen die Möglichkeit eine Immobilie zu erwerben.

Mein Tipp

Zunächst solltest entscheiden, ob du selber in der Immobilie leben möchtest oder ob es sich um ein Anlageobjekt handelt. Wenn du nicht selber einziehen möchtest, ist es wichtig, dass sich die Immobilie gut vermieten lässt. Überprüfe deshalb genau die Leerstands-Quoten in der Umgebung und wer dort noch wohnt. In jedem Fall empfehle ich Dir, dass du sowohl am Wochenende als auch unter Woche einen Blick auf die Lage wirfst. Tagesbedingt gibt es große Unterschiede, zum Beispiel in Hinblick auf Verkehr und Lärm.

Die Finanzierung

Eine solide und nachhaltige Finanzierung ist das Fundament, auf dem Dein Immobilienkauf steht. Es geht hier vor allem um eine langfristige Entscheidung. Aus diesem Grund ist es wichtig Angebote zu vergleichen und einen vertrauenswürdigen Berater an der Seite zu haben.

Erfahre demnächst detailliert in einem einigen Artikel, worauf bei der Finanzierung zu achten ist.

Mein Tipp

Schalte einen unabhängigen, professionellen Berater ein. Durch den Vergleich verschiedener Banken und das einholen mehrerer Angebote, kann Dir ein unabhängiger Berater viel Arbeit und Geld sparen.

Verhandlung mit dem Verkäufer/Makler

Welchen Wert die Immobilie für Dich hat, entscheidest du alleine. Immerhin geht es um einen Großteil Deines Vermögens und du wirst hier viele Stunden verbringen. Insofern sind Deine Emotionen zur Immobilie natürlich wichtig.

ABER: Wenn du über den Preis verhandeln möchtest, dann ist es wichtig, dass deine Argumentation vor allem auf objektiven Kriterien beruht. Wie du Deine Interessen durchsetzt – 4 wertvolle Tipps für Deinen Alltag

Das Wissen, welcher Sanierungsstau vorliegt und auch welche rechtlichen Umstände es gibt ist für Dich ein wichtiges Verhandlungs-Werkzeug. Nur an Hand objektiver Fakten lässt sich ein faires und nachhaltiges Verhandlungsergebnis erzielen!

Mein Tipp

In vielen Fällen wissen die Verkäufer selber nicht, welche Mängel oder rechtlichen Verhältnisse vorliegen. Verkäufer stützen sich deshalb oftmals auf Emotionen – Immerhin haben Sie lange in der Immobilie gewohnt oder diese sogar gebaut. Es kann deshalb Sinnvoll sein, einen externen Mediator (ein guter Makler oder Gutachter) einzuschalten. Dieser kann dabei helfen ein faires Verhandlungsergebnis zu erzielen.

Notartermin und Abwicklung

Schlussendlich geht es zum Notar. Als Käufer der Immobilie kannst du diesen frei wählen. – Immerhin zahlst du ihn auch. Diese Aufgaben hat der Notar:

1. Vor der Beurkundung

  • Besprechung der Zielvorstellungen und Information über Regelungsmöglichkeiten
  • Prüfen des Grundbuches und Erläuterung der Inhalte
  • Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes und Zusendung an die Vertragsparteien zur Prüfung

2. Während der Beurkundung

  • Vorlesen des gesamten Vertrages
  • Erläuterung der Inhalte
  • Beantwortung von Fragen

2. Nach der Beurkundung

Wenn der Vertrag unterschrieben ist, sorgt der Notar für den rechtssicheren Übergang des Eigentums. Hierüber informiere ich Dich gerne in einem weiteren Artikel, da es an dieser Stelle schon tief ins Detail geht.

Mein Tipp

Bevor du zum Notar gehst, um den Kaufvertrag zu unterschreiben, sollten alle Fragen geklärt sein. Um dies zu gewährleisten, erhältst du den Entwurf des Kaufvertrages immer ein paar Tage vor der eigentlichen Beurkundung zur Durchsicht. Auch wenn der Notar den gesamten Vertrag nochmal vorliest und punktuell erläutert, solltest du alle Fragen im Vorfeld beantworten lassen.

Fazit

Beim Kauf einer Immobilie müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden. Hierzu gehören technische Details, wie die Beurteilung der Bausubstanz. Nicht zu unterschätzen sind auch rechtliche Aspekte, wie zum Beispiel Eintragungen im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis.

Bedenke, dass es in den meisten Fällen um einen Großteil Deines Vermögens geht und die neue Immobilie als Dach über den Köpfen Deiner Familie dienen soll.

Mein Tipp

Such Dir vertrauensvolle Berater zur Unterstützung bei einer der wichtigsten Entscheidungen in deinem Leben.

Checkliste für Deinen Immobilienkauf

  • Liegen Dir alle Unterlagen lückenlos und aktuell vor? – Denk dran, dass spätestens die Bank vollständigen Unterlagen für Deine Finanzierung benötigt.
  • Gibt es wertbeeinflussende Eintragungen im Grundbuch, Baulastenverzeichnis oder Altlastenverzeichnis, welche Dich in der Nutzung beeinträchtigen? – Sollten Eintragungen vorhanden sein, lass diese durch einen Experten bewerten.
  • Wie steht es um die Bausubstanz? – Prüfe im Detail: Sanierungsstau, Genehmigungen & Ausbaupotenziale
  • Wie ist die Lage zu bewerten? – Vergleiche am Wochenende und unter der Woche: Lärm, Verkehr, Nahversorgung, ÖPNV
  • Hast Du eine nachhaltige Finanzierung? – Vergleich mehrerer Angebote & Beratung durch einen Experten
  • Kannst Du noch über den Preis verhandeln? – Nutze objektive Kriterien und bereite Deine Finanzierung optimal vor
  • Sind alle Fragen zum Kaufvertrag beantwortet? – Lass Dir alle Fragen beantworten, bevor du zur Unterschrift gehst.

Mein Tipp

Der Kauf einer Immobilie gehört zu einer der wichtigsten und nachhaltigsten Entscheidungen in Deinem Leben. Immerhin geht es meistens um einen großen Teil Deines Vermögens und um das Dach über den Köpfen Deiner Familie. Wenn du selber kein Immobilienexperte bist, dann suche Dir professionelle und vertrauensvolle Berater.

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