Zeitplanung für den Immobilienverkauf

Zeitplanung für den Immobilienverkauf

3-6 Monate. So lange dauert der durchschnittliche Verkauf einer Immobilie. Aber warum ist das so?

Das liegt daran, dass sich der Verkauf einer Immobilie in mehrere Phasen aufteilen lässt, welche sich nur selten überschneiden. Im besten Fall schließen Sie die Phasen nacheinander ab, da Erkenntnisse und Informationen aufeinander aufbauen. Zudem hängt der Fortschritt auch von verschiedenen Ämtern und dem vorliegen der entsprechenden Unterlagen ab. 

Die folgende Grafik zeigt, welche Phasen es gibt, in welcher Reihenfolge diese ablaufen und wieviel Zeit Sie im Durchschnitt einplanen sollten.

Jede Phase des Immobilienverkaufes umfasst verschiedene Facetten, welche Sie beachten sollten.  

Aus diesem Grund habe ich Ihnen die, aus meiner Sicht, wichtigsten Tipps zu den einzelnen Phasen zusammengefasst.

Zusammenstellung der Unterlagen:

Bevor Sie Ihr Haus anbieten, sollten Ihnen die Unterlagen vollständig und in möglichst aktueller Form vorliegen. Erfahrungsgemäß haben Sie die benötigten Dokumente nicht vollständig zuhause, sondern müssen diese bei verschiedenen Ämtern anfordern. 

Sie sollten sich daher Zeit nehmen, um die verschiedenen Ämtern (Grundbuchamt, Katasteramt, Umweltamt, Bauamt…) zu kontaktieren. Manchmal müssen Sie auch 7-14 Tage auf einen Termin warten, wenn eine Akte zum Beispiel in einem Archiv angefordert werden muss. 

WARUM IST DIESER SCHRITT SO WICHTIG?

Der beste & realistische Preis kann nur auf Grundlage der vollständigen und korrekten Unterlagen der Immobilie ermittelt werden. Insbesondere Flächenangaben, wie die tatsächlich genehmigte Wohnfläche sind unverzichtbar. 

Zudem bekommen Sie hierdurch eine deutlich bessere Verhandlungsposition gegenüber möglichen Käufern. Denn, wenn Sie während der Verhandlung Unterlagen nachreichen müssen, macht das keinen guten und seriösen Eindruck und kann Ihre Verhandlungsposition schwächen.

Zudem wird Ihr Käufer in den meisten Fällen eine Finanzierung der Bank benötigen. Spätestens hier sollten alle Unterlagen lückenlos vorliegen. 

Bewertung der Immobilie: 

Die Bewertung der Immobilie fußt auf einer detaillierten Inspektion des Hauses und der Einsicht in die vollständigen Unterlagen. Wenn Sie dies selber übernehmen, sollten Sie Zeit einplanen, um sich das nötige Wissen über die Bewertung einer Immobilie anzueignen. 

Zudem gilt es auch, den umliegenden Markt zu analysieren. Zu welchen Preisen wurden Immobilien in Ihrer Nachbarschaft verkauft? Wie passen diese Werte zum Zustand Ihrer Immobilie?

Ich empfehle Ihnen an dieser Stelle ein Profi einzuschalten. Dieser besitzt das nötige Fachwissen und hat Kenntnisse über den umliegenden Immobilienmarkt. Außerdem hilft er Ihnen, indem er eine objektive Bewertung Ihrer Immobilie vornimmt, welche in einer späteren Verhandlung mit Kaufinteressenten hilft.

Erstellung eines attraktiven Angebots:

Um das beste Ergebnis zu erzielen, sollte Ihre Immobilie in einem positiven Licht erscheinen. Hierzu ist es ratsam, hochauflösende Fotos und ansprechende Texte zu erstellen. Im besten Fall warten Sie mit den Fotos auf einen Tag, an dem die Sonne scheint.  Die Texte sollten individuell sein und Ihre Immobilie attraktiv für Käufer machen. Auch virtuelle Besichtigungen gehören mittlerweile zum Standard und sollten in die Planung mit einbezogen werden.

Die Überlegung, welche Kanäle Sie nutzen, um die Immobilie anzubieten, sollten wohl überlegt sein und gut umgesetzt werden.

Wenn bis hierhin alles geklappt hat, folgen die Besichtigungen:

Mein Rat an Sie ist, dass Sie keine Massenbesichtigungen durchführen. Jeder Interessent sollte bei einer so wichtigen Entscheidung ein eigenes Zeitfenster zur Besichtigung bekommen.

In Vorgesprächen am Telefon können Sie bereits erste Fragen beantworten und Interessenten filtern. Eine Besichtigung sollte dann mit ca. 45 Minuten bis zu 1 Stunde angesetzt werden. Bitte beachten Sie, dass die meisten Interessenten arbeiten und deshalb nur abends oder an den Wochenenden Zeit haben. Wenn Sie das beste Ergebnis erzielen wollen, dann nutzen Sie das Wochenende – Hier sind Tageslicht und eine entspannte Stimmung garantiert.

Endlich haben Sie einen Käufer gefunden – Die Verhandlung

Vor der Verahandlung wird Ihr Interessent möglicherweise noch einen zweiten Termin mit Ihnen vereinbaren, um das Haus mit einem Experten (Architekten, Gutachter, Handwerker…) zu besichtigen.

Anschließend geht es dann in die Verhandlung. Hier liegt es an Ihnen, wieviel Geschick Sie haben und wie lange eine Einigung dauert. Meistens findet hierzu aber nochmal ein gemeinsamer Termin statt. 

WICHTIG: Je genauer und realistischer Sie den Preis bei der Bewertung ermittelt haben, desto besser wird Ihr Ergebnis beim Verkauf sein.

Zusätzlich sollten Sie noch eine Finanzierungsbestätigung, der Bank des Käufers einfordern.

Alles hat geklappt – also ab zum Notar.

Wenn Sie sich mit dem Käufer auf alle Details geeinigt haben, sind Sie auf der Zielgeraden. Es fehlt nur noch der Gang zum Notar. Dieser wird meistens vom Käufer ausgesucht. 

Der Notar wird im ersten Schritt einen Kaufvertragsentwurf mit den übermittelten Details zum Verkauf erstellen. Sobald Ihnen dieser zugegangen ist, sollten Sie diesen im Detail prüfen. Schließlich ist der Vertrag bindend und es geht um eine wichtige Entscheidung. 

Möglicherweise haben Sie oder der Käufer noch Änderungswünsche, dann sollten diese erörtert und angepasst werden.

Wenn alles besprochen ist, müssen Sie noch einen gemeinsamen Termin mit dem Käufer finden. Bei der Beurkundung müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer anwesend sein.

Übergabe & Geldeingang

Beim Notar wird vertraglich vereinbart, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird. Üblicherweise wird das Haus besenrein übergeben. Die Zahlung des Kaufpreises wird meistens an das Übergabedatum gekoppelt. Jedoch gibt es hier auch Ausnahmen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass Sie als Verkäufer noch für einen genau definierten Zeitraum wohnen bleiben und für diesen Zeitraum eine Miete an die neuen Eigentümer zahlen. Wenn Sie als Eigentümer keine Miete zahlen möchten, dann besteht auch die Möglichkeit das Übergabedatum möglichst weit nach hinten zu schieben. Dies kommt in meiner Praxis häufig vor und bietet folgende Vorteile für Sie. Vielleicht trifft etwas auf Sie zu:

  • Sie können in Ruhe nach einem neuen Zuhause suchen
  • Sie können entspannt auf die Fertigstellung Ihrer neuen Immobilie warten
  • Sie können ohne Druck den Umzug planen
  • Sie haben ausreichend Zeit, um sich ggf. auch emotional von der Immobilie zu verabschieden

Erst durch die Unterschrift beim Notar wird der Vertrag zwischen Ihnen und dem Käufer verbindlich. Beide Seiten erhalten hier die Sicherheit, dass das Eigentum wechselt.

Grundsätzlich lassen sich unter Einbeziehung eines Notars und der Berücksichtigung im Kaufvertrag individuelle Vereinbarungen treffen.

Weitere Fragen?

Wenn Sie nun weitere Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf haben oder Unterstützung benötigen, dann rufen Sie mich gerne an.

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